Les travaux dans le local commercial

Un local commercial peut souvent nécessiter des travaux pendant son usage. Les dommages selon leur ampleur peuvent perturber l’exploitation du commerçant, d’où la question de leur réparation. La loi et le contrat de bail prévoient les conditions de réfection des locaux loués pour éviter des conflits entre bailleur et locataire.

L’article 606 du code civil, les grosses réparations d’un local commercial

L’article 606 du Code civil énumère limitativement les éléments qui composent les grosses réparations. Elles se résument à la réparation des toitures entières, des poutres, des voûtes, des digues, des clôtures, des gros murs et des murs de soulèvement. L’exécution de ces travaux revient au propriétaire et non au locataire.

Dans leur interprétation, les juges ont élargi la définition énumérative de l’article 606. Les grosses réparations renvoient désormais aux travaux portant sur la solidité et à la structure du bâtiment. Les réparations d’entretien sont celles qui permettent de garder le local en bon état. Les magistrats  apprécient discrétionnairement les réparations pour les classer dans telle ou telle catégorie.

Les types de travaux dans le local commercial

Les types de travaux dans le local commercial

Urgentes

Mises au normes

Force majeure

La répartition du coût des travaux entre bailleur et locataire

Le partage des travaux entre le propriétaire et le preneur doit figurer de manière claire et précise dans le bail. Le contrat doit contenir les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux à exécuter par le bailleur. Les cocontractants doivent éviter les clauses imprécises, confuses, contradictoires ou inadaptées à la destination du local.

Selon le Code civil, le propriétaire doit entretenir son immeuble pour qu’il soit conforme à l’usage précisé dans le bail. L’occupant s’occupe des réparations locatives comprenant les travaux courants, les menus entretiens qui touchent notamment les portes, les vitres, les appareils de chauffage, les moquettes, la peinture, les fermetures de boutique, les serrures et les targettes.

Si le locataire accepte les lieux en l’état pendant son entrée, le propriétaire n’est plus obligé de proposer le local en bon état de réparation. Cette situation ne décharge pas pour autant le bailleur d’entretenir son Bien, même si le mauvais état des locaux était connu du preneur.

Le partage des travaux qui est contenu dans le Code civil n’est pas rigide, les parties peuvent y déroger dans le contrat. S’il survient un litige, le juge donne sa décision en recherchant la commune intention des signataires.

Incidence des travaux sur la valeur locative

La valeur locative est fixée en fonction de la destination des lieux, des caractéristiques du local, des prix pratiqués dans le voisinage, des facteurs locaux de commercialité et des obligations des parties bail.

L’estimation de la valeur locative du bail renouvelé repose sur des critères légaux, en dehors de toutes règles de libre concurrence. Elle fait appel toutefois aux sources du marché à cause de la méthode des prix de comparaison qui intègre la valeur de presque tous les murs commerciaux.

L’évaluation se base en principe sur la méthode métrique, appliquant un prix unitaire à une surface utile ou pondérée. La pondération prend en compte les valeurs de comparaison par unité de surface. Elle ne constitue pas un motif de diminution de la valeur locative du bail renouvelé.

Une modification du commerce conforme à la destination du local n’est pas un changement de critère de la valeur locative de l’immeuble. Par contre, si cette modification est notable et arrive pendant le bail expiré, elle peut justifier un déplafonnement du loyer.

La fiscalité des travaux

La fiscalité des travaux réalisés est différent entre le propriétaire et le locataire.

Pour le bailleur

Les travaux d’aménagement ou de modification des locaux commerciaux par le propriétaire sont imposés selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le revenu foncier et la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

Le bailleur soumis à la TVA sur option ou de plein droit peut y soustraire la taxe grevant les travaux d’amélioration, de grosses réparations ou les agencements commerciaux s’il supporte la charge de l’imposition due au titre des loyers.

En Ile de France et particulièrement à Paris, la reconstruction, la construction et l’agrandissement de locaux commerciaux, à usage de bureaux ou de stockage, sont assujettis à une redevance.

Pour le locataire

Le régime fiscal des travaux réalisés par le locataire varie selon la nature des réfections. Ils sont soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) et à l’indemnité de destruction ou de démolition versée au bailleur.

En échange d’une indemnité au propriétaire, le preneur peut réaliser des travaux de destruction ou de démolition sur une partie du local pour répondre aux besoins de son exploitation. Pour la TVA, la taxe ayant grevé les travaux est entièrement déductible dans les conditions de droit commun s’il s’agit d’agencements commerciaux.

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