La sous location d’un bail commercial

La sous-location est en principe interdite par le statut des baux commerciaux. Elle est tolérée en pratique, mais sa mise en œuvre exige le respect de conditions strictes.

Qu’est ce que la sous location d’un bail commercial ?

La sous-location d’un bail commercial se définit comme le transfert de la jouissance du local loué au sous-locataire pour la réalisation d’un commerce. En retour, ce dernier verse au locataire principal un montant ou toute autre contrepartie.

En présence de cette pratique, le bailleur possède des motifs suffisants pour demander la résiliation du bail, la sous-location étant interdite par le statut des baux commerciaux. Pour échapper aux sanctions, les parties présentent ce bail sous forme de location-gérance. La sous-location donne cependant des droits au propriétaire et au sous-locataire lorsqu’elle est permise par le bailleur.

Le cadre juridique de la sous location

La sous-location n’est valable qu’avec l’accord du bailleur. Ce consentement peut intervenir pendant la signature du bail initial ou lors de son exécution.

L’autorisation contractuelle est valable en cas de renouvellement du contrat. Si l’acceptation a une durée limitée, un nouvel accord reste nécessaire pour renouveler la sous-location. Cette permission doit être renouvelée au cas où intervient une nouvelle sous-location conclue avec un autre preneur.

Pendant l’exécution du bail et en l’absence d’une clause d’autorisation, le commerçant doit demander l’accord du propriétaire lorsqu’il souhaite sous-louer le local. La demande doit se présenter sous forme de lettre recommandée, avec accusé de réception. Le bailleur donne son consentement de façon verbale, écrite ou tacite. La forme écrite est préférable pour des questions de preuve.

En cas d’acceptation, le propriétaire doit participer au contrat de sous-location pour s’informer des conditions du sous-bail et pour s’assurer de leur conformité au bail principal. C’est une formalité essentielle pour la régularité de l’acte et pour ses renouvellements successifs.

Si le locataire outrepasse l’autorisation du bailleur, ce dernier peut interdire à tout moment la sous-location sans que le preneur n’ait un droit de recours devant le juge.

Les relations entre les parties

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Les relations bailleur / locataire

Le locataire ne répond pas aux violations par le sous-locataire des obligations issues du bail initial. Le preneur principal ne bénéficie pas d’indemnité pour perte de sous-loyers au cas où le bailleur résilie le contrat principal. La valeur du droit au bail du sous-locataire n’intègre pas le fonds de commerce du locataire.

Lorsque le prix de la sous-location est plus élevé que celui de la location, le bailleur peut augmenter le loyer principal au niveau du sous-loyer. Le principe d’augmentation est fixé à la conclusion du sous-bail, à son renouvellement, lors de la révision triennale ou par le juge en cas de conflit. On ne tient pas compte des motifs du dépassement.

La sous-location agit sur le droit au renouvellement du bail si le preneur principal est sous le statut des baux commerciaux et toujours détenteur du fonds commercial exploité dans le local loué. En général, ce n’est pas le cas. Il a perdu son immatriculation au registre de commerce et également son droit au renouvellement de bail. Mais le bailleur est libre de renouveler le bail ou pas.

Les relations locataire / sous locataire

Le locataire peut sous-louer partiellement ou totalement un local commercial. La sous-location ne change pas l’affectation du bâtiment. Des locaux commerciaux sous-loués utilisés comme logement ne peuvent être soumis au statut des baux d’habitation.

La sous-location peut s’étendre sur une durée similaire au bail initial, mais les deux périodes ne doivent pas coïncider. L’occupant principal ne pourra conclure un sous-bail d’une durée supérieure à la période résiduelle du contrat principal.

Le sous-locataire n’a pas plus de droits que le locataire n’en possède. Lorsque le preneur bénéficie d’un bail de longue durée, la période du sous-bail renouvelé peut s’étendre sur neuf ans. Le locataire peut recevoir la demande de renouvellement du sous bail si le contrat est en cours, est renouvelé ou prolongé au cas où aucun congé n’a été donné à l’occupant.

Le sous-locataire ne peut réclamer au titulaire de la location une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement du sous-contrat, en cas de congé donné à l’occupant principal. En effet, le locataire n’a plus qualité pour accorder ou refuser le renouvellement de la sous-location puisqu’il ne bénéficie plus de bail.

Si le locataire renonce au renouvellement du contrat principal, sa responsabilité n’est pas engagée envers le sous-locataire. Il demeure libre en effet de renouveler ou pas son contrat et le sous-occupant n’a aucun recours contre lui, sauf si cette renonciation s’est effectuée en violation de ses droits. Le locataire pourrait engager sa responsabilité s’il obtient une résiliation anticipée du bail. 

Le bail principal s’éteint en cas d’acquisition par le locataire des locaux loués. Cette extinction n’entraîne pas la disparition de la sous-location qui produire toujours ses effets entre parties.

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Les relations bailleur / sous locataire

Il n’existe pas de lien direct entre le sous-locataire et le bailleur. Cependant, des relations peuvent naître durant l’exécution du contrat principale ou du sous-bail. Le sous locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement de son contrat en cas de sous-location continue. Le propriétaire peut renouveler son contrat s’il l’a autorisé et s’il a concouru à son élaboration.

Le bailleur peut également lui payer une indemnité d’éviction en cas de refus de renouveler le bail principal. Il peut dans certains cas poursuivre le sous-locataire pour le paiement de loyer principal, sans pour autant exiger une dette supérieure au prix de la sous location.

Les sanctions d’une sous location irrégulière

Lorsque la sous-location est irrégulière, le bailleur peut refuser de renouveler le bail principal. L’absence d’autorisation du bailleur et le manquement à l’appel à concourir sont considérés comme des motifs graves et légitimes justifiant le non renouvellement. Le preneur ne bénéficiera d’aucune indemnité d’éviction.

Le propriétaire peut également obtenir la résiliation du contrat ou mettre en œuvre la clause résolutoire de plein droit. Le locataire peut être astreint au payement d’une indemnité d’occupation aussi longtemps que le tiers occupant demeure dans le local.

Le bailleur n’est pas engagé en présence d’une sous-location irrégulière. Le sous-locataire dans ce cas n’entretient aucun lien de droit avec le propriétaire et ne profite pas du statut des baux commerciaux. Il ne peut lui demander directement le renouvellement de son contrat l’expiration du bail principal.

La sous-location irrégulière reste valable entre le sous-locataire et le locataire tant que le bail principal continue de s’exécuter. Par conséquent, le tiers occupant peut réclamer une indemnité d’éviction au preneur principal s’il est évincé pour irrégularité du sous-contrat.

La domiciliation dans un local commercial

La domiciliation d’entreprise est différente de la sous-location et se définit par une mise à disposition intermittente de locaux sur un temps limité, en fonction de la demande du client domicilié.

L’occupant peut se voir imposer des horaires d’accès à l’immeuble, une pratique impossible dans un bail classique répondant à un usage exclusif du local.

Le tiers occupant peut bénéficier de diverses prestations complémentaires, ainsi que des services de conservation et de consultation de documentations.