La résiliation du bail commercial

La résiliation d’un bail commercial se définit simplement comme la rupture du contrat de location, la cessation de ses effets entre les parties signataires.

La résiliation du bail commercial

Elle peut être décidée à l’amiable ou de plein droit en cas de non respect des obligations par un des cocontractants. Le juge peut également prononcer la résiliation du bail.

La reprise des locaux loués à la fin du bail

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La reprise des locaux loués

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La procédure d’expulsion du bail commercial

L’expulsion du commerçant d’un local commercial obéit à une décision judiciaire exécutée par l’huissier. C’est le tribunal de grande instance ou son président en qualité de juridiction des baux commerciaux qui prononce cette décision. Le juge des référés du tribunal de grande instance est également compétent dans une procédure collective, lorsque la résiliation du bail de plein est constatée par un juge-commissaire.

La notification du jugement au locataire n’est pas une procédure obligatoire, mais elle constitue en pratique un préalable à l’exécution de la décision. En revanche, le commandement d’avoir à libérer les lieux doit être signifié obligatoirement à l’occupant à l’entame de la procédure. L’huissier est chargé d’exécuter l’acte d’expulsion et pourra éventuellement se faire accompagner par la force publique dans l’accomplissement de sa tâche.

Le locataire peut être condamné au payer une indemnité d’occupation s’il résiste à l’exécution forcée en se maintenant dans les locaux. S’il ne conteste pas la mesure d’expulsion, il lui sera permis de demander l’annulation du commandement de quitter les lieux.

Les obligations des parties

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les obligations des parties lors de la résiliation du bail commercial

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  • Les obligations d’information du bailleur

Le bailleur doit communiquer au preneur par écrit des informations essentielles sur le local pendant la phase de signature du contrat. Il doit le renseigner sur l’état du bâtiment, à savoir si l’immeuble a subi des dommages importants suite à une catastrophe naturelle ou technologique. 

Outre cette information, le locataire doit être informé des risques environnementaux, de pollution du sol, ainsi que de certains risques naturels et technologiques.

Si le bailleur ne se conforme pas à cette obligation d’information, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au cas où le locataire subit des préjudices. Il pourrait subir une diminution du loyer ou une résolution du contrat.

  • Les obligations du locataire

Le locataire doit libérer les locaux et les rendre en bon état de réparation à l’échéance du bail. Il doit débarrasser les locaux principaux et accessoires de tout ce qui lui appartient. Le local doit être restitué conformément à l’état des lieux établi avant l’installation du preneur. Les lieux doivent se présenter vides à leur libération s’ils ont été loués nus.

Le locataire doit ensuite restituer les clés du bâtiment au siège du bailleur ou de son représentant, ou à son domicile. La restitution des clés matérialise la libération des locaux. Le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation s’il demeure sans motif valable dans les lieux après l’expiration du bail.

Si le local a subi des dégradations pendant l’occupation, le preneur devra exécuter avant la fin du bail les réparations contractuelles pour rendre les locaux dans leur état initial. A défaut, il sera obligé de payer des indemnités et des coûts des réparations au bailleur. Ces indemnisations équivalent aux préjudices subis par le bailleur par la faute du locataire.

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L’indemnité d’éviction

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L’indemnité d’éviction du local commercial

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  • Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

Le locataire du bail commercial bénéficie du droit au renouvellement de son contrat s’il remplit toue les critères de ce droit. Le bailleur peut cependant refuser de  renouveler la location à condition de verser une indemnité d’éviction à l’occupant  désavantagé.

Le bailleur peut lui proposer un bail dans un autre bâtiment, mais cette offre ne peut pas justifier le refus d’indemnisation devant couvrir  le préjudice subi par le locataire à cause du non renouvellement.

Le propriétaire bénéficie d’un droit de repentir qui l’autorise à revenir sur son refus de renouveler le bail. Ce droit doit être clair et sans équivoque et s’exercer que si le locataire occupe encore les locaux loués, s’il n’a pas déjà loué ou acquis  un autre immeuble pour faire son commerce.

En cas de congé sans  indemnité d’éviction, le propriétaire est obligé de justifier l’absence de réparation au preneur. Il doit également informer le locataire qu’il dispose d’un délai de deux ans à compter de la date du congé pour demander une indemnité d’éviction ou pour saisir le juge s’il conteste la décision.

  • Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans verser une indemnité d’éviction au commerçant, s’il justifie sa décision d’un motif grave et légitime, si le local est dans un état dangereux et insalubre ou s’il exerce le droit de reprise.

Le refus de renouvellement du bail sans indemnité doit se présenter sous forme d’une mise en demeure adressée au locataire sortant. Cette formalité s’effectue par acte extrajudiciaire ou d’huissier, ou encore par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est une condition substantielle dont le manquement entache la régularité du refus de renouvellement.

L’acte d’huissier est envoyé au locataire en cas d’inexécution du contrat ou d’arrêt d’activité sans raison valable. Si le locataire continue de violer le contrat après une période d’un mois à compter de la mise en demeure, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction peut se justifier par un motif grave et légitime.

La cessation d’activité constitue dans certaines circonstances un motif grave et légitime pour le non renouvellement. Il est cependant inutile de mettre en demeure l’exploitant qui a cessé son activité de façon définitive ou irréversible.

Le non renouvellement du bail est définitivement validé après une confirmation judiciaire ou à l’expiration du délai de contestation du refus. En cas de validation judiciaire, l’occupant est déchu de son droit au renouvellement sans prétendre à une indemnité d’éviction. Il doit libérer les lieux au risque de verser une indemnisation d’occupation au bailleur.

Si le juge estime que le motif n’est pas suffisamment grave et légitime pour justifier le refus, le contrat de bail prend fin. Le propriétaire est obligé dans ce cas de payer une indemnité d’éviction au locataire.

Comment résilier un bail qui contient une clause résolutoire

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui énumère les fautes ou violations pouvant conduire à résilier le contrat de bail. Elle prévoit d’avance la résiliation de plein droit du bail si une de ces obligations n’est pas respectée. Cette clause s’applique pendant toute la durée du contrat, aussi bien au contrat tacitement prolongé qu’au bail renouvelé.

Le bailleur doit délivrer au locataire un commandement avant sa mise en œuvre si la résiliation se base sur le non respect d’une obligation contractuelle. La clause résolutoire ne s’intéresse pas  au caractère irréversible ou à l’importance de la faute. C’est un procédé impératif, ne pouvant être remplacée par une assignation ou un avis du percepteur.

Le commandement est délivré par le bailleur et l’acte devra être déposé en main propre au locataire sur les lieux loués, de son travail ou à son domicile. La résiliation est acquise de plein droit si l’infraction continue un mois après la notification de l’acte de commandement.

Le propriétaire doit déclencher la résiliation de plein droit de bonne foi, agir en connaissance de cause et sans léser le droit d’autrui. A défaut, l’activation de la clause résolutoire sera sans effet.

Le locataire peut saisir le juge des référés pour demander une suspension des effets de la sanction. En l’absence d’une demande de suspension, le juge des référés ordonne l’expulsion en application de la clause résolutoire, si toutes les conditions de son application sont remplies.

Comment résilier un bail commercial à l’amiable ?

Les parties peuvent, d’un commun accord, mettre fin à leur contrat. La résiliation d’un bail commercial à l’amiable est valable dès lors que le propriétaire ou le locataire accepte l’offre de résiliation offerte par l’une des parties. Cette rupture n’exige que le consentement mutuel des cocontractants, avec leur volonté certaine et non équivoque.

La cessation du bail ne doit pas enfreindre les droits des tiers. La volonté des signataires de rompre de manière consensuelle le bail doit se traduire par écrit sous l’assistance d’un professionnel du droit. La résiliation devient définitive à l’échéance d’un mois après la notification opposée aux créanciers inscrits.