Droit d’entrée et pas de porte

Dans le bail commercial, le pas-de-porte ou droit d’entrée est une pratique acceptée depuis longtemps par les parties, bailleurs et locataires. Il s’agit d’un montant versé au propriétaire par le locataire qui entre dans le local. Cette somme qui s’élève en général à trois ou six mois de loyer est définitivement acquise au bailleur.

Définition du pas de porte

Le pas-de-porte est une somme qui n’entre pas dans le prix de cession du droit au bail fixé au locataire entrant. Le versement du montant n’exige pas une minoration de la valeur locative.

La somme perçue par le propriétaire peut être une contrepartie, notamment des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ou une compensation de la dépréciation du bâtiment suite aux droits accordés au locataire en vertu du statut des baux commerciaux

Le montant peut également être un supplément de loyer payé d’avance ou par fraction pour compenser la différence entre le loyer à percevoir durant tout le bail et le prix qui découlerait du marché.

Le pas-de-porte peut combiner les critères d’une contrepartie et d’un supplément de loyer. Dans ce cas, les juges recherchent la commune intention des parties pour déterminer sa nature. Ils se basent sur certains éléments comme une disposition du contrat qui précise que le montant versé à titre de droit d’entrée appartient définitivement au bailleur.

Pour éviter des incompréhensions ou confusions, les parties doivent faire très attention à la rédaction du bail. Le contrat doit exprimer leur commune intention de façon très claire.

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Quels sont les effets juridiques du droit d’entrée ?

Le pas-de-porte est pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative, en tant que supplément de loyer ou contrepartie.

Autre article sur le pas de porte : L’imposition du pas de porte

Si le montant est un supplément de loyer, il produit des intérêts comme les loyers payés d’avance et rentre dans le calcul de la révision triennale. On le prend en compte pour appliquer l’indice qui permet de fixer le bail renouvelé

S’il est versé comme supplément de loyer par un sous-locataire, il est utilisé dans le calcul de la majoration du loyer de la location principale.

Il reste acquis au bailleur en cas de résiliation du bail (sauf stipulation contraire) si la somme est une indemnité compensatrice d’avantages fiscaux.

En cas de résiliation, le pas-de-porte peut être remboursé lorsqu’il constitue un supplément de loyer payé intégralement avant l’entrée dans les lieux.