Comment estimer la valeur locative et le montant du loyer d’un local commercial

Le loyer d’un local commercial se calcule généralement à partir des loyers de comparaison. En matière de baux commerciaux, des procédés judiciaires et le prix locatif de marché servent à déterminer la valeur locative d’un bâtiment.

Définition de la valeur locative d’un local commercial

La valeur locative de marché des loyers commerciaux des nouveaux baux se négocie librement entre parties dans un contexte concurrentiel. Elle est fixée suivant la destination des lieux, les caractéristiques du bâtiment, les prix usuels pratiqués dans le voisinage, les facteurs locaux de commercialité et les obligations des parties.

La valeur locative du bail renouvelé se base essentiellement sur les loyers de marché sans s’en tenir exclusivement. Elle ne peut coïncider avec celle de marché, son estimation reposant sur des critères légaux, hors des règles de la libre concurrence. La technique de calcul ne rejette pas les sources du marché, car la méthode des prix de comparaison rentre dans la valeur de la plupart des locaux commerciaux.

Comment fixer la valeur locative ?

L’estimation du loyer commercial s’évalue en principe par la méthode métrique, en appliquant un prix unitaire à une surface utile ou pondérée. Les valeurs locatives unitaires sont définies en comparant les conditions locatives de locaux similaires.

En principe, la définition de la valeur du loyer se réalise selon l’article L 145-33 du Code de commerce. La consistance de ces éléments se mesure au regard des articles R145-3 à 145-8 du Code de commerce et du décret du 30 septembre 1953.

La pratique de la pondération se réfère aux valeurs de comparaison par unité de surface. Elle met en exergue les loyers de comparaison étudiés au mètre carré unitaire pondéré. Elle ne justifie pas une diminution de la valeur locative pendant le renouvellement du bail.

Pour certains locaux dits univalents, le prix du loyer se détermine selon des méthodes spécifiques se rapportant directement au potentiel économique du bâtiment.

La fixation de la valeur locative prend en compte différents types de locaux : les grandes surfaces commerciales, les boutiques, les locaux d’activité et ateliers, les bureaux, les logements accessoires à un commerce, les locaux univalents (théâtre, cinéma, hôtels, etc.).

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Quel est l’incidence d’un changement de destination sur la valeur locative ?

La destination est un élément de la valeur locative des murs commerciaux. Elle se distingue de l’usage particulier que le commerçant fait des locaux. Une extension du commerce dans le respect de la destination du local ne constitue pas un changement d’un critère de cette valeur. S’il s’agit d’un bail tous commerces, l’exercice d’une nouvelle activité ne peut justifier un déplafonnement du loyer.

Si la modification de la destination est importante et s’opère au cours du bail expiré, ce changement peut entraîner le déplafonnement du loyer. Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné même si la modification n’a pas été profitable pour l’activité de l’occupant.

Le caractère notable du changement s’analyse de manière abstraite et objective par comparaison du nouveau commerce avec la destination d’origine et les opportunités commerciales générées par la modification.