Les différents types de loyers commerciaux

En matière de bail commercial, on distingue plusieurs sortes de loyers qui peuvent convenir à des locaux abritant telle ou telle autre activité.

Loyer forfaitaire

Ce loyer est fixé de façon forfaitaire à un montant annuel qui ne tient pas compte de la surface louée, ni de la méthode utilisée pour le définir. Il peut être fixé en fonction de la surface louée. Dans ce cas, on calcule le nombre de mètres carrés, augmenté de la surface correspondant aux parties communes, puis on multiplie le résultat par un prix au mètre carré.

Loyer indexé (clause d’échelle mobile)

La clause d’échelle mobile est une disposition contractuelle contenant un mécanisme d’indexation qui permet une révision automatique du loyer en fonction de certains éléments comme un indice économique ou monétaire, le prix d’une denrée ou d’un service.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir des délais de révision du loyer, mais sa mise en œuvre est automatique tous les trois ans contrairement à la révision légale qui exige au préalable l’accomplissement de formalités spéciales.

La clause permet en outre de protéger les contractants des risques de variation de valeur de la monnaie de paiement. Elle doit prévoir une indexation en lien directe avec l’objet du contrat de bail. L’ICC (Indice du Coût de la Construction) reste valable pour l’indexation des loyers prévu par une clause d’échelle mobile.

Les locaux affectés aux activités commerciales et artisanales ont leurs loyers indexés sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Le loyer des immeubles abritant les activités tertiaires autres que celles désignées pour l’ILC, est indexé sur l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

L’indice peut porter sur notamment le prix des produits fabriqués ou vendus par le locataire, les matières premières servant à leur fabrication, le salaire des salariés ou ouvriers. En général, le contrat prévoit une variation annuelle du prix du la location en fonction des modifications de l’indice de référence.

La liberté est laissée aux parties de fixer la période d’application de la clause d’échelle mobile. Le loyer peut changer à chaque parution de l’indice ou à une échéance plus longue.

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Loyer à palier, avec allègement ou franchise

Le bail à palier est un dispositif contractuel qui  prévoit une évolution progressive du prix du loyer. Il permet de fixer d’avance le montant et la date de chaque nouveau prix. Les évolutions du loyer s’opèrent de manière automatique, en dehors des règles de la révision légale ou d’une clause d’échelle mobile.

Le bail avec allègement ou franchis fixe le loyer à un montant que le bailleur accepte de diminuer ou de ne pas percevoir sur une période déterminée par les parties. Le locataire doit payer le loyer convenu initialement après la période d’allègement ou de franchise.

Clause-recettes ou loyer variable

Le loyer variable ou clause-recettes consiste à fixer le prix de la location en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Il se distingue de la clause d’échelle mobile qui est un mécanisme de révision du loyer lié à une indexation.

Pour éviter des inconvénients éventuels, les parties peuvent prévoir un loyer dit binaire, composé d’une partie fixe soumise à une indexation et d’une autre partie variable dégressive.