Le paiement du loyer des murs d’une boutique

Payer son loyer au complet et à la date prévue est la principale obligation d’un locataire. C’est un des éléments essentiels du bail commercial. Le règlement  du loyer obéit toutefois à certaines modalités et charges qu’il convient de connaître.

Les modes de paiement du loyer du local commercial

Sous quelle forme payer le loyer ?

Le preneur a pour principale obligation de payer son loyer. Si le prix convenu est une somme d’argent, le paiement peut s’effectuer en monnaie courante (espèces), par chèque barré ou virement si seulement le prix dépasse 3 000 euros.

Si le bailleur est en mesure d’en faire le traitement, le preneur peut même payer par carte de crédit, par virement de fonds ou dans certains endroits par paiement direct.

En revanche le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer au locataire. Celui-ci est libre de l’accepter ou pas.

Il est impératif de payer le loyer en totalité. Néanmoins le propriétaire est libre d’accepter un paiement partiel au cas où le loyer est l’exécution de certains travaux.

Quand et où faut-il payer ?

Les parties choisissent librement les échéances de règlement du loyer. Un paiement à échoir exige qu’il faille payer le loyer d’avance, en début de mois (le plus courant) ou par trimestre.

Pour le paiement à terme échu, le locataire paie le loyer à la fin du mois ou du trimestre, ce qui est très rare aujourd’hui.

Le bailleur doit se déplacer au domicile du locataire pour percevoir le loyer puisque le loyer est quérable et non portable. Il est non payable au domicile du bailleur.

La loi prévoit que si les parties n’ont rien prévu de particulier sur le lieu de paiement, il appartient au propriétaire ou à son mandataire d’aller chercher le loyer au domicile du locataire à la date convenue.

Dans le cas contraire, il revient au locataire de s’assurer que le propriétaire reçoive le paiement à l’échéance.

Toutefois le preneur et bailleur ont intérêt à s’entendre clairement sur toutes les modalités et le lieu de paiement.

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A qui payer le loyer et qui peut le régler ?

Il est important de payer à la bonne personne (propriétaire, mandataire, compagnie de gestion, etc.) car autrement, on risque de se retrouver dans une situation où il faudra payer une seconde fois.

En cas de doute sur la personne qui a droit au loyer (causé par la vente de l’immeuble, un décès, une faillite, un retrait de l’autorisation de perception du loyer signifié par un créancier hypothécaire)  le locataire doit demander à la Régie du logement l’autorisation d’y déposer son loyer.

Le locataire est débiteur du loyer, mais une tierce personne agissant en son nom peut également le payer.

En cas de décès du locataire, les arriérés de loyer accumulés par le défunt sont transmis à ses héritiers si toutefois ces derniers ne renoncent pas à la succession.

Si plusieurs locataires sont titulaires d’un bail sans être liés par une clause de solidarité, il revient à chacun d’eux de s’acquitter du loyer  en fonction de sa part respective dans la dette.

Et selon l’article 1165 du Code civil, un accord entre colocataires sur les modalités de paiement de la location ne peut s’opposer au propriétaire.

Défauts de paiement

En cas de non-paiement du loyer

Si un preneur ne paie pas son loyer dans sa totalité le jour convenu, dès le lendemain il est en défaut. Le propriétaire peut ainsi déposer une demande à la Régie pour recouvrer le loyer.

Avant la demande, le propriétaire a intérêt à mettre le locataire en demeure de payer. Dans le cas contraire il risque d’assumer les frais de sa si le locataire paie dans un délai raisonnable.

L’imputation en cas de pluralité de dette du locataire

Le locataire peut cumuler diverses dettes envers le bailleur alors que le contrat n’a rien prévu pour les modalités de règlement.

Dans ce cas, le locataire doit préciser, au paiement, la dette dont il s’acquitte (article 1253 du Code civil) en respectant certaines exigences, à savoir :

Verser une somme au moins égale au montant de la dette qu’il souhaite imputer, le preneur ne pouvant imposer un paiement partiel au bailleur.

Imputer les paiements sur les dettes échues (obligation de respecter le terme convenu)

Affecter le paiement sur les intérêts si la dette porte des intérêts.

Lorsque le versement du montant ne comporte aucune précision du preneur, les dispositions prévues par l’article 1256 du Code Civil sont appliquées :

En présence de dettes échues, le paiement doit être porté sur celle que le débiteur a plus intérêt à régler

Face à des dettes échues et non échues, on impute le paiement sur celle arrivée à échéance

Si les dettes sont de même nature, l’imputation portera sur la plus ancienne.

Ces règles sont applicables dans l’hypothèse d’un prélèvement bancaire, sauf si les parties y ont dérogé dans le contrat.

Preuves du paiement

La quittance ou le reçu

Le locataire a le droit d’exiger un reçu attestant le paiement du loyer. Un tel reçu est très utile puisque, en cas de litige, c’est au locataire qu’il revient de prouver le paiement du loyer (article 1315 Code civil). Il serait prudent de conserver une preuve de paiement du loyer durant 3 années.

Le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire des quittances de loyer précisant le prix du loyer mensuel, les charges ainsi que les indemnités d’occupation. Il n’est pas obligé d’y mentionner son nom et son adresse. Si le bailleur ne délivre pas de quittance après règlement des loyers, il ne pourra pas se prévaloir des retards de paiement pour rompre le contrat de bail.

En cas de paiement partiel, il doit délivrer les reçus des termes effectivement réglés, en imputant les versements opérés à chaque échéance successive.

Lorsque le bailleur refuse de recevoir le versement, le preneur peut consigner la somme après avoir fait des propositions réelles, rejetées par le propriétaire. La consignation ne vaut paiement que si elle est validée par une décision judiciaire.

Autres preuves

La preuve du bail verbal est rapportée selon des modalités différentes selon que le bail a reçu ou non un début d’exécution.

Lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (ex : l’occupation des lieux complétée par d’autres indices qui attestent de l’existence du bail : le paiement des loyers, la production de quittances).

En l’absence de tout début d’exécution, la preuve du bail verbal par témoins n’est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit.

En cas de litiges liés au paiement du loyer

Le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer

En cas de litige avec son bailleur, le locataire est parfois tenté de suspendre le paiement de ses loyers pour se faire entendre. Mais la loi stipule strictement qu’il est tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur.

Cette règle provient du principe simple que personne ne peut se faire justice soi-même. En l’espèce même si le locataire estime que le logement nécessite des travaux et que le bailleur tarde à les exécuter, il ne doit pas cesser de payer le loyer.

Mieux vaut le savoir et se faire entendre d’une autre façon, sous peine de s’en retrouver sanctionné.

Recours du preneur

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations (s’il n’exécute pas certains travaux indispensables), le locataire peut entamer une procédure simplifiée en s’adressant au greffe du tribunal d’instance.

Cette procédure permet de saisir plus facilement le juge.

Les risques encourus en cas de non-paiement du loyer

Lorsque le loyer n’est pas réglé au moment convenu, il peut apparaître un incident de paiement.  Dans ce cas, le propriétaire a le droit d’initier une action judiciaire pour :

  • Contraindre le preneur à payer les loyers échus
  • Mettre en œuvre la clause résolutoire du bail
  • Résilier le bail

Si le loyer est fréquemment payé en retard, le propriétaire peut aussi demander la résiliation du bail. Il peut refuser de renouveler le bail sans payer aucune indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime.

La résiliation du bail est la principale sanction qui peut être infligée à un locataire qui cesse de payer ses loyers. Dans ce cas, le bailleur bénéficie de dommages-intérêts sans avoir à justifier une perte quelconque en cas de retard dans le paiement des loyers ou des charges.

Le bailleur peut exiger le respect de cette clause par le biais d’un huissier de justice.