Le loyer d’un local commercial

Le paiement du loyer d’un bail commercial en entier et à la date convenue constitue la principale obligation du locataire. Il existe en matière de bail commercial plusieurs types de loyers, pouvant comprendre une clause d’indexation et réglables suivant certaines démarches.

Les différents types de loyers commerciaux

Le montant de la location d’un immeuble commercial peut se décliner en loyer forfaitaire (fixation forfaitaire), indexé (clause d’échelle mobile), variable (clause-recette) ou en loyer à palier avec franchise ou allègement. Ces différents loyers peuvent convenir chacun à divers locaux et à une variété d’activités.

Le prix des loyers peut évoluer en fonction des choix des parties au contrat de bail. Cette évolution peut s’opérer sur la base de certains éléments comme un indice réglementaire, économique, monétaire ou à partir du chiffre d’affaire engrangé par le locataire.

Le paiement du loyer et des charges

Le paiement du loyer commercial peut s’effectuer en espèces (monnaie courante), par chèque barré, par virement si le montant excède 3 000 euros ou par carte de crédit si le propriétaire peut en faire le traitement. Le loyer se paye en totalité, mais le bailleur peut permettre un paiement partiel dans certains cas.

Les dates de règlement sont librement choisies par les parties. Le loyer demeure quérable et non portable, le bailleur peut donc aller au domicile du locataire pour le recueillir.

Une tierce personne mandataire du locataire peut également assurer le versement. Elle doit cependant être convaincue de payer à la bonne personne. En cas de doute, le locataire peut déposer son loyer à la Régie du logement après autorisation. Le bailleur peut à son tour saisir la Régie du logement pour le recouvrement du loyer si le preneur ne le verse pas en intégralité à la date fixée.

Le preneur doit demander un reçu prouvant le paiement et le propriétaire est obligé de le lui délivrer avec certaines précisions comme le prix du loyer, les charges et les indemnités d’occupation. Le bailleur ne pourra pas résilier le contrat en invoquant des retards de paiement s’il n’a pas délivré de quittances.

S’il s’avère un conflit lié au paiement du loyer, le locataire ne peut suspendre le versement. Il en est tenu conformément aux termes convenus, quels que soit ses motifs ou ses revendications. Pour se faire justice, il doit saisir le juge par le greffe du tribunal de première instance en initiant une procédure simplifiée.

Le propriétaire dispose de certains moyens judiciaires pour obliger l’occupant à régler les loyers échus, pour activer la clause résolutoire du bail ou pour résilier le contrat de location. Il peut également refuser de renouveler le bail sans être astreint à une indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime.

L’estimation de la valeur locative et du montant du loyer

La valeur locative d’un bail commercial est fixée librement entre parties dans un cadre concurrentiel. On tient compte notamment de la destination des lieux, des caractéristiques du local, des prix de voisinage, ainsi que des facteurs locaux de commercialité. Le loyer du bail renouvelé s’appuie également sur les prix  de marché sans s’en limiter à ce seul critère.

Pour l’estimation du loyer, on utilise la méthode métrique en appliquant le prix unitaire à une surface pondérée ou utile. Le prix du loyer de certains locaux dits univalents est défini à partir des techniques particulières en rapport direct avec le potentiel économique du local.

La destination constitue un critère important dans l’estimation de la valeur locative des murs commerciaux. Le changement notable d’une destination peut conduire à déplafonner le loyer. Ce déplafonnement est possible même si le changement n’a pas d’effets positifs sur l’activité du locataire.

Les garanties de paiement du loyer

Le bailleur peut demander des garanties de paiement du loyer au locataire pour s’assurer d’une parfaite application du contrat de location. Ces sûretés, telles que le cautionnement, la clause de garantie solidaire ou la garantie de paiement, lui permettent de se prémunir contre d’éventuels impayés de loyers, des réparations non réalisées, ainsi que d’autres obligations et charges locatives non exécutées par le preneur.

Les parties fixent librement le montant des garanties. Elles doivent préciser leur portée et détailler les éléments couverts pour éviter des conflits d’interprétation. Le propriétaire et le locataire peuvent réviser le montant en cours de bail ou à son renouvellement. L’occupant retrouve intégralement son argent à la fin du contrat s’il a accompli régulièrement ses obligations.

La clause de sûreté reste valable pendant toute la location et prend généralement fin à l’expiration du bail. Elle n’est pas automatiquement reconductible en cas de renouvellement sauf si les parties le prévoient dans le contrat.

La clause d’indexation de loyer (clause d’échelle mobile)

La clause d’échelle mobile permet de réviser automatiquement le montant d’un loyer à partir d’un indice convenu entre le bailleur et le locataire. Cette clause n’exige pas une procédure particulière, elle est immédiatement applicable aux dates d’échéance préalablement fixées dans le bail. Le bailleur doit communiquer le nouveau prix au locataire pour s’assurer du son règlement.

Les parties peuvent convenir d’écarter le caractère automatique de la révision en prenant en compte d’autres critères. Cette démarche doit se réaliser de manière formelle, notamment par une demande adressée à l’un ou l’autre des cocontractants.

Les conditions d’application de la clause de révision de loyer

La demande de révision judiciaire du loyer commercial répond à des conditions de validité dans sa forme et dans son fond. Elle doit respecter les critères exigés pour la révision triennale. Cette requête n’est pas soumise à un délai si la révision est fixée par une clause d’échelle mobile. Le loyer devra augmenter ou diminué du plus du quart de l’indice pour être pris en compte par le juge.

Le bailleur et le locataire doivent formuler une demande commune et non des prétentions distinctes. L’intérêt du propriétaire est d’obtenir un loyer plus élevé que le prix issu de l’évolution de l’indice à la hausse. Celui de l’occupant est de bénéficier d’un loyer inférieur au montant découlant de la baisse de l’indice.

Posez nous votre question ICI, nous y répondrons rapidement

Que se passe-t-il en cas d’absence de clause d’échelle mobile dans un bail commercial ?

Il peut arriver que la clause de révision du loyer soit absente du contrat de bail, les parties n’ayant pas prévu de dispositions pour ce mécanisme. Des démarches permettent d’opérer la révision dans l’intérêt des cocontractants.

Le bailleur et le commerçant peuvent s’envoyer à l’un ou à l’autre une demande de révision du loyer par acte extrajudiciaire, en y mentionnant le prix du nouveau loyer sollicité. Cette proposition est permise trois ans au moins après la date d’entrée en vigueur du contrat initial ou à la date de renouvellement du bail.

La demande peut être formulée à tout moment à l’expiration de la période triennale. Il arrive que la fin de la période triennale et l’année de renouvellement du bail coïncident. Dans ce cas la proposition de révision est inopportune et non valable.

Le contrat est conclu si le locataire accepte la proposition, sinon les parties devront envisager un recours judicaire pour réviser du loyer. Le bailleur ne peut exiger le montant du loyer révisé que si le locataire accepte le nouveau prix  par lettre recommandée avec accusé de réception ou que si le juge accède à sa requête.

Le refus du locataire n’enclenche pas la clause résolutoire ou la résiliation du bail. Le bailleur ne dispose d’aucune mesure conservatoire à l’encontre de l’occupant réfractaire, sauf la saisie du juge.

La révision du loyer commercial à partir de la valeur locative ne s’applique pas au loyer plafonné. Un déplafonnement est cependant possible si une modification matérielle des facteurs de commercialité entraîne une hausse de plus de 10% de la valeur locative.

La renonciation à la clause de révision de loyer

La révision du loyer un droit qui peut s’exercer en l’absence de toute stipulation contractuelle. Dans la pratique, les cocontractants d’un bail commercial peuvent ignorer l’existence et omettre l’application de la clause de révision du loyer contenu dans le contrat. Il s’agit d’une renonciation tacite qui fait place à l’incertitude.

La renonciation de la clause de révision doit être claire et sans équivoque. Tout accord des parties qui renonce à la demande de révision triennale du loyer est illégal et de nul effet. La clause d’indexation dans un contrat demeure toujours opérante même si les parties ne l’ont jamais appliquée dans l’exécution du bail.

Un acte peut contenir à la fois un mécanisme de révision automatique et de révision triennale. La révision automatique est prioritaire. Si elle n’est pas exécutée, on s’en tient dans ce cas à la révision triennale.