La durée d’un bail commercial

La durée du bail commercial présente une certaine complexité qui engendre parfois des confusions et d’importants conflits entre propriétaire et locataire. Quelle est la durée d’un contrat de bail commercial ?

Durée du bail initial

Période normale

Le contrat de bail commercial court sur une période minimale de neuf ans, conformément à l’article L 145-4 du Code de commerce qui dispose que les clauses, stipulations et arrangements s’écartant de la durée minimale des neuf ans sont réputés non écrits.

Cette période est valable pour les baux écrits et verbaux, ainsi que pour les contrats de sous-location. L’article L 145-4 constitue une prescription d’ordre public, les parties ne pouvant s’en écarter lors de la signature du bail. Cependant, le caractère impératif de cette disposition ne s’applique pas aux baux de courte durée et à la convention d’occupation précaire.

Cas exceptionnels

Certains contrats échappent légalement à la durée normale du bail commercial, notamment le bail à courte durée dit bail dérogatoire (trois ans maximum), le bail à période, les contrats de durée supérieure à neuf ans, etc.

Le bail à période s’étend d’abord sur neuf ans et se prolonge ensuite par période successive de trois ans. Pour éviter toute confusion avec le bail normal, le contrat à période doit contenir des stipulations claires et précises précisant sa durée minimale de neuf ans, prolongée indéfiniment par période de trois ans.

Les parties peuvent convenir librement de la durée maximale du bail, à condition qu’elle excède la période minimale de neuf ans, sans qu’elle soit perpétuelle. Les locataires signataires de ce type de contrat ne bénéficient pas du plafonnement de loyer au renouvellement du bail. Si la durée est supérieure à douze ans, l’acte doit être publié au service de la publicité foncière.

Certains événements (décès du bailleur, cession de l’immeuble, etc.) peuvent influencer le cours du contrat de bail. Ils n’entraînent pas pour autant la cessation de plein droit de la location. Une résiliation ne sera possible qu’à l’échéance des neuf ans, même si l’événement survenait avant ce délai.

Bail renouvelé

En principe, le bail commercial se renouvelle tacitement pour une période de neuf ans, sauf si les parties conviennent d’une durée plus longue (article L 145-12, al. 1 du Code de commerce).

La reconduction tacite du bail initial (à ne pas confondre avec le renouvellement) ne peut s’étendre sur une durée égale ou supérieure à neuf ans, le bail reconduit n’étant pas considéré comme un nouveau contrat.

Le bail renouvelé s’applique à partir de la date d’expiration du contrat précédent inscrite dans le contrat. La demande de renouvellement ou le congé doit être formulé dans les délais requis.

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