Qu’est ce que la déspécialisation plénière ?

La déspécialisation plénière d’un local commercial permet au locataire, après autorisation, d’exercer une ou plusieurs activités sans lien avec celle prévue au bail. Ce changement de commerce exige le respect de certaines conditions.

Les conditions économiques de la destination plénière

Il s’agit de la défaillance du système de distribution et de la conjoncture économique.

Problème du système de distribution

Le locataire doit justifier que la nouvelle activité sera une solution au problème du système local de distribution qui ne correspond plus aux besoins des clients.

Conjoncture économique

Ce type de crise peut affecter la branche d’activité du locataire commerçant. En général, le changement du fond de commerce en période de mutation et d’instabilité de la distribution bénéficie d’une grande souplesse. Cependant, le changement radical d’activité peut être refusé si une déspécialisation partielle permet de résoudre le problème.

Le juge analyse le résultat financier du commerçant ou le caractère peu rentable de l’activité, sans tenir compte de la plus-value que la transformation envisagée pourra générer pour le fonds ou l’immeuble.

Destination du bail

La déspécialisation plénière doit être compatible avec la destination du bail, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier qui abrite le local commercial.

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Si le local se trouve dans une copropriété, le bailleur doit tenir compte du règlement de copropriété avant de donner son accord pour le changement d’activité. Même si le règlement autorise l’exercice du commerce en général, cela n’entraîne pas une modification automatique de la destination de l’immeuble. Le juge apprécie de façon souveraine la compatibilité de l’activité envisagée avec les caractéristiques du local loué.

Cas des centres commerciaux

Pour obtenir une déspécialisation plénière d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie marchande, les premiers locataires doivent les occuper pendant neuf ans à partir de leur entrée en jouissance (Code du commerce, article L 145-48).

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Faire exécuter la décision par huissier

L’exécution de la décision d’expulsion est confiée à l’huissier qui peut au besoin solliciter l’appui de la force publique pour réaliser sa mission. Avant d’agir, il doit adresser un commandement d’avoir à quitter les lieux au locataire fautif. Cet acte doit contenir certaines mentions sous peine de nullité, à savoir :

Le titre exécutoire qui justifie l’expulsion

La date qui indique le jour de libération des locaux. Il doit figurer dans cette mention l’option d’une expulsion forcée du locataire et de tout autre occupant du local, en cas de résistance

La juridiction compétente à recevoir les demandes de délais et les contestations liées à la procédure

L’acte est notifié au domicile du locataire après présentation du jugement d’expulsion et épuisement des délais de recours. L’occupant ne peut faire opposition à son expulsion en alléguant que le commandement n’est pas motivé.

L’huissier se rend sur place en présence de deux témoins, après signification du commandement, pour réaliser l’opération qui échoue en général lors de la première tentative.

Devant la résistance du locataire, l’officier ministériel dresse un procès-verbal qui va motiver la demande de réquisition de la force publique adressée au préfet.

Après avoir obtenu l’autorisation préfectorale, il retourne sur les lieux avec des policiers ou gendarmes pour expulser l’occupant. L’opération qui est constatée par un procès verbal d’expulsion concerne également les sous-locataires détenant leur titre du locataire principal.

Le bailleur peut engager la responsabilité de l’Etat s’il n’obtient pas l’autorisation du recours à la force publique pour faire exécuter la décision judiciaire.

Les recours du locataire

Le locataire peut bénéficier d’une décision qui suspend son expulsion pendant un délai. Le juge de l’exécution peut lui accorder un délai de grâce après notification du commandement de quitter les lieux. La demande de suspension est adressée au juge d’exécution et non à celui des référés (Code de la construction et de l’habitation, articles L 613-1 à L 613-5).

Le commerçant peut demander l’annulation du commandement de quitter les lieux s’il ne conteste pas le procès-verbal d’expulsion. En revanche, s’il se maintient dans le local, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour inexécution de la mesure d’exécution forcée.