La destination

Selon l’article 1728 du Code civil, l’utilisation des locaux commerciaux répond à une destination précise dont la modification exige l’autorisation préalable du bailleur. La violation de ce principe peut conduire à la résiliation du bail.

Qu’est ce que la destination d’un bail commercial ?

Détermination de la destination d’un local commercial

Le locataire n’est pas libre d’exercer n’importe quelle activité dans les locaux loués, mais seulement celle prévue dans le contrat de location. La destination d’un bail commercial se définit donc comme l’activité industrielle, artisanale ou commerciale pour laquelle un local est loué.

A la conclusion du bail, le propriétaire et le locataire choisissent librement la destination du local. Ce choix doit être conforme aux bonnes mœurs ou au règlement de copropriété de l’immeuble. Il doit également respecter les dispositions légales et réglementaires pour éviter la nullité du contrat.

La clause de la destination doit être claire et précise pour éloigner tout conflit d’interprétation. En cas de silence ou d’imprécision du bail sur l’usage des lieux, le juge recherche la commune intention des parties pour déterminer la destination des locaux.

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L’activité pratiquée dans un immeuble ne définit pas sa destination, seules les clauses contractuelles permettent de la déterminer. En cas de conflit, les stipulations du bail prévalent sur le commerce effectivement exercé. La commune intention des parties n’a pas d’importance en l’espèce.

Les dispositions contractuelles priment également sur la définition de l’activité retenue par la réglementation professionnelle.

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Peut-on changer l’affectation d’un local d’habitation pour un usage commercial ?

On peut changer l’affectation des locaux d’habitation pour des fins commerciales. Pour les départements de la Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) et toutes les communes de plus de 200 000 habitants, il est nécessaire d’obtenir une autorisation administrative au préalable.

Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune où se trouve l’immeuble ou après l’avis du maire de l’arrondissement concerné, s’agissant des villes comme Paris, Marseille et Lyon.

La signature du bail commercial ne doit intervenir qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’affectation de l’immeuble, accordée à titre personnel. L’acte n’est plus valable si l’activité du bénéficiaire prend définitivement fin. Les locaux qui ont accueilli le commerce doivent retrouver leur usage d’habitation.

Un occupant peut utiliser une partie de sa résidence principale pour exercer une activité commerciale. Dans ce cas, il n’a pas besoin d’une autorisation préalable si le local est situé au rez-de-chaussée. Au cas où le commerce se trouve en étage et accueille de la clientèle ainsi que des marchandises, une autorisation préalable du maire est nécessaire.

L’activité ne doit pas être contraire à la loi, à une clause contractuelle du bail ou à une stipulation du règlement de copropriété. Elle ne doit pas non plus occasionner de nuisances ou dangers pour le voisinage, ni créer de désordres sur l’immeuble.