Mettre en place la déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle est définie par l’article L 143- 47 du Code de commerce comme un procédé qui permet au commerçant locataire de réaliser dans les locaux loués des activités connexes ou complémentaires à son commerce. Dans quelles conditions s’opère cette modification d’activité ?

Demande du locataire et réponse du bailleur

Demande de déspécialisation partielle

Si le locataire souhaite exercer dans les locaux loués une activité autre que celle qu’il exploite déjà, il doit adresser au bailleur une demande par acte extrajudiciaire précisant le commerce envisagé.

La demande peut être accompagnée à titre subsidiaire d’une proposition de déspécialisation plénière au cas où le locataire douterait du caractère connexe ou complémentaire de la ou des activités concernées. L’autorisation préalable du bailleur est nécessaire pour exercer le nouveau commerce.

Réponse du propriétaire

Le propriétaire dispose de deux mois à compter de la réception de la demande pour reconnaître ou pas la connexité et complémentarité de la nouvelle activité. Si aucune réponse n’est donnée au terme du délai, le locataire peut à l’échéance commencer à réaliser son projet.

Le défaut de caractère connexe ou complémentaire de l’extension commerciale est le seul motif valable pour contester l’activité projetée. Le règlement de copropriété ne peut constituer un motif suffisant pour empêcher l’exercice d’une activité connexe et complémentaire.

Au cas où le règlement l’interdit, le bailleur peut être condamné à payer des dommages-intérêts à la copropriété avec obligation de rétablir l’usage antérieur des locaux loués. Le locataire sera obligé d’arrêter ses activités pour ensuite réclamer des indemnités au bailleur s’il a subi des préjudices suite à la résiliation du bail.

Le bailleur peut exprimer son refus par divers moyens, notamment par lettre recommandée. Cependant, ce procédé n’est pas avantageux pour lui. En effet, la date de signification par voie postale est celle de la réception de la lettre et non sa date d’expédition.

L’absence du locataire au-delà de deux mois pourrait entraîner une expiration de l’échéance légale au retrait du document, donc une forclusion du bailleur dont la réponse resterait sans effet.

Intervention du juge

Les parties au bail peuvent chacune saisir le tribunal de grande instance en cas de conflit portant sur la demande. L’action judiciaire n’est pas limitée dans un délai. Mais il est avantageux pour l’occupant de vite initier la saisine, car l’extension de la destination dépend dans ce cas de l’autorisation du juge.

Une déspécialisation partielle effectuée sans l’autorisation du bailleur ou du juge peut entraîner :

  • Un refus de renouvellement du contrat
  • Une résiliation du bail fondée sur une clause résolutoire
  • Une résiliation judiciaire
  • Le paiement de dommages-intérêts au profit du bailleur

Seul le propriétaire peut demander des sanctions judiciaires contre locataire fautif. S’il ne réclame pas la résiliation du bail, aucun de ses locataires titulaires d’un bail ne peut engager une telle procédure.

Le locataire peut renoncer à tout moment à sa demande de déspécialisation partielle, jusqu‘à quinze jours après la décision judiciaire. Il doit notifier sa renonciation au bailleur et supporter tous les frais du procès.

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