Qu’est-ce que la déspécialisation ?

La déspécialisation d’un bail commercial consiste à changer la destination des murs commerciaux prévue dans le bail. C’est une procédure qui permet au locataire de modifier son activité sans être exposé à des sanctions. Le changement d’activité peut être partiel (déspécialisation partielle) ou total (déspécialisation plénière).

Déspécialisation partielle ou restreinte

Cette modification de la destination permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires à celle fixée dans le bail. Le juge peut par exemple permettre à un acquéreur d’exercer d’autres activités en lien avec celle de la destination du bail, dans une procédure collective qui vise à définir un plan de cession du débiteur.

Le Code de commerce, à travers les articles L 145-47 et suivants, pose le principe de la déspécialisation partielle. Les règles applicables sont d’ordre public, les parties ne pouvant y déroger ou s’en écarter pendant la signature du bail.

Les clauses, stipulations et arrangements qui interdisent au locataire de réaliser une déspécialisation sont aujourd’hui réputés non écrits par la loi (C. com. art. L 145-15). Antérieurement, ces genres de dispositions étaient frappés de nullité.

La loi qualifie également non écrites les clauses de non-concurrence qui ont pour effet d’interdire au locataire d’effectuer une déspécialisation partielle. Toute disposition contractuelle qui exclut les activités connexes ou complémentaires à celle de la destination du bail, au motif de limiter la concurrence, est contraire à l’article L 145-15, donc illégale.

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Certaines déspécialisations obéissent à des régimes spéciaux, notamment la déspécialisation des débits de boissons, le changement d’activité motivé par le départ en retraite ou l’incapacité physique du locataire.

Déspécialisation plénière ou totale

C’est un changement d’activité qui transforme le fonds de commerce. Le locataire change totalement d’activité, réalise un commerce qui est sans lien avec celui déjà exercé. Pour effectuer cette déspécialisation, le locataire doit être dans la nécessité économique de changer d’activité.

Le changement envisagé doit conduire à la rentabilité de l’exploitation à partir de nouvelles offres à la clientèle ou à travers l’amélioration de celles qui existent déjà. De plus, l’activité doit être compatible à la destination, aux caractères et à la situation du bâtiment.

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