Destination, affectation et spécialisation

L’usage d’un local commercial s’exerce dans un cadre précis, défini par la clause de destination contenu dans le contrat de bail commercial.

Destination, affectation et spécialisation

La destination prévoit en principe les conditions de modification de la destination ou de l’affectation. Le non respect de ces conditions par le locataire entraîne des sanctions contractuelles ete/ou judiciaires.

Qu’est-ce que la destination d’un bail commercial ?

La destination d’un local commercial n’est pas déterminée par l’activité qui y est pratiquée, mais par les clauses du contrat de bail. L’article 1728 du Code civil la définit comme l’activité commerciale industrielle ou artisanale pour laquelle un local est loué.

La destination doit respecter les dispositions légales et réglementaires sous peine de nullité. Elle doit également s’aligner sur les bonnes mœurs ou le règlement de copropriété de l’immeuble.

Le bailleur et le locataire en décident librement lors de la conclusion du contrat de bail commercial. Leur volonté s’inscrit dans la clause de destination qui doit être claire et précise pour éviter tout éventuel conflit d’interprétation.

Qu’est-ce que la déspécialisation d’un bail commercial ?

La déspécialisation d’un bail commercial permet de changer la destination du local prévue dans le bail. Le commerçant peut modifier partiellement ou totalement son activité en toute légalité. Cette démarche est mentionnée dans l’article L 145-15 du Code de commerce qui sanctionne tout accord interdisant au locataire une déspécialisation de la destination du bail.

L’autorisation peut conduire le commerçant à adjoindre des activités complémentaires ou secondaires à son commerce ou à changer radicalement d’activité. Dans le second cas, il doit préalablement justifier ce changement par une nécessité économique.

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Qu’est-ce que la déspécialisation plénière ?

La déspécialisation plénière consiste à exercer une ou plusieurs activités détachées de celle prévue au bail. Le locataire doit respecter certaines conditions pour opérer ce changement radical de son commerce.

L’option de la nouvelle activité se justifie en général par des critères économiques, se résumant à l’inefficacité du système de distribution et à une situation économique difficile. Pour être retenu, le nouveau commerce devra remédier aux difficultés du système local de distribution ou tenir devant les durs effets de la conjoncture économique.

Outre l’aspect économique, le changement doit être compatible avec la destination du bail, les caractères et la situation du bâtiment ou du complexe immobilier qui accueil les locaux commerciaux. Cette compatibilité avec les caractéristiques du local loué est appréciée de manière souveraine par le juge.

Comment est imposé l’indemnité de déspécialisation ?

L’imposition de l’indemnité de déspécialisation s’applique au locataire et au bailleur. Cette indemnité peut être considérée comme un supplément de loyer déductible des résultats imposables ou un élément incorporel de fonds de commerce. Elle peut également rentrer dans le régime des revenus fonciers, des Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC), de l’Impôt sur les Sociétés (IS), de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) ou dans celui de la Contribution sur les Revenus de Locations (CRL).