Le statut des baux commerciaux

Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial où le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Un contrat de bail commercial est un ensemble de règles strictes

Ce bail est soumis à un régime juridique particulier et répond à des critères précis. On peut découper ces règles en 9 chapitres ci-dessous.

Destination, affectation et spécialisation

La destination d’un local commercial précise l’activité que le locataire doit réaliser dans le local loué. Elle est mentionnée dans une clause du bail et le commerçant ne peut y déroger, au risque de s’exposer à des sanctions. Cette clause doit être conforme à la loi et aux exigences de la copropriété de l’immeuble.

La loi permet cependant, à travers la déspécialisation, que le locataire change d’activité avec le consentement du bailleur. Ce changement de commerce peut être partiel ou total, doit être justifié et compatible avec la destination du bail, aux caractéristiques et à la situation de l’immeuble accueillant le local. Divers impôts peuvent s’appliquer à l’indemnité de déspécialisation découlant de la modification de l’exploitation.

Le loyer

On dénombre différents types de loyers commerciaux : loyer forfaitaire, variable, indexé, à palier avec franchise ou allègement. Le versement du loyer peut s’effectuer par divers moyens de paiement et la date de règlement se fixe librement par les cocontractants. Le locataire doit libérer le montant en intégralité à la date convenue et demander un reçu au bailleur pour des raisons de preuve.

L’occupant ne peut refuser de payer le loyer suite à des litiges de règlement avec le propriétaire. Il doit continuer à régler le prix de la location et recourir au juge pour obtenir gain de cause. Le bailleur peut aussi saisir le juge pour rompre le bail ou évincer le locataire défaillant.

Le prix peut évoluer en fonction des indices choisis par les parties au contrat. Il peut s’agir d’un indice automatique comme la clause d’échelle mobile ou de la révision triennale. Le bailleur devra informer le locataire du nouveau loyer pour qu’il s’acquitte à temps du prix à la date fixée.

Les cocontractants peuvent initier d’un commun accord une demande de révision judicaire lorsque le prix du loyer augmente ou diminue de plus du quart de l’indice de révision. Si le contrat ne contient pas une clause d’échelle mobile, les parties peuvent convenir, après une demande adressée par courrier à l’un ou à l’autre, de procéder à la révision du prix de la location. Le loyer révisé est acquis après consentement formel du locataire. A défaut, le recours au juge s’impose.

La révision du loyer plafonné ne se réalise que si la valeur locative augmente de plus de 10 % suite à un changement matériel des facteurs de commercialité.

La révision du loyer est un droit garanti par le législateur. Elle existe et peut s’appliquer en dehors de tout accord écrite ou verbal.

La durée du bail

La durée du bail commercial s’étale sur une période normale d’au moins neuf ans, selon l’article L 145-4 du Code de commerce. Les parties ne peuvent déroger à cette durée lors de la conclusion du bail, cette disposition étant d’ordre public. Ce délai est applicable tant aux contrats verbaux qu’écrits. 

Toutefois, cette obligation temporelle de l’article L 145-4 ne s’impose pas à des contrats comme le bail de courte durée, la convention d’occupation précaire, le bail à période ou les contrats de durée supérieure à neuf ans.

La durée du bail commercial se décide librement entre parties, pourvu qu’elle soit supérieure ou égale à la durée minimale des neuf ans et qu’elle soit limitée. Son renouvellement s’étend en principe sur une période de neuf ans, sauf si les signataires s’accordent sur un délai plus long.

Les différentes indemnités de rupture

Le commerçant bénéficie du droit au renouvellement de son bail et ce droit essentiel est garanti par le législateur. Lorsque le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail, la loi l’oblige à verser des indemnités au locataire évincé. Ces réparations peuvent comprendre des indemnités d’éviction, de remplacement ou de transfert.

Le calcul du montant des indemnisations prend généralement en compte la perte ou non du fonds commercial ainsi que les frais relatifs au déménagement et à l’installation du commerçant dans son nouveau local. En cas de litige sur le montant à verser, le juge est saisi pour estimer la valeur des pertes et pour fixer la réparation correspondant au préjudice. Le refus de renouvellement pour cause grave et légitime avérée ne donne aucune indemnité au locataire déchu.

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Le droit d’entrée et le pas de porte

Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une pratique qui consiste pour le nouveau locataire à verser une somme d’argent au propriétaire avant l’occupation des lieux. Ce montant n’intègre pas le prix de cession du droit au bail libéré par le locataire entrant et n’exige pas une réduction de la valeur locative.

Ce versement peut être considéré comme une contrepartie ou un supplément de loyer. En cas de confusion, il revient au juge de déceler la nature du montant en se basant sur la commune intention des parties.

Le pas-de-porte rentre dans l’appréciation de la valeur locative en tant que supplément de loyer ou contrepartie. Comme supplément de loyer, le montant produit des intérêts et rentre dans le calcul de la révision triennale.

En cas de résiliation du bail, cette somme revient définitivement au bailleur si elle constitue une indemnité compensatrice d’avantages fiscaux, sauf disposition contraire. Le remboursement du versement intervient en cas de résiliation s’il s’agit d’un supplément de loyer libéré entièrement avant l’accession du preneur au local.

Les travaux dans le local commercial

Tous les bâtiments ont besoin de travaux d’entretien pour garantir leur bon usage. Les travaux dans un local commercial sont réparties entre le bailleur et le locataire par le contrat de bail conformément à la loi.

L’article 606 du Code civil a fourni un contenu des grosses réparations, étoffé par la jurisprudence. Ce type de travaux à la charge du propriétaire porte sur la solidité et à la structure du bâtiment. Les réparations locatives servent à maintenir le local en bon état. Ce partage n’est pas rigide, les parties peuvent s’en écarter dans le contrat, pourvu que les termes soient clairs et précis. En cas de conflit, le juge recherchera la commune intention des parties.

Les travaux de modification ou d’aménagement par le preneur doivent être soumis à l’accord préalable du bailleur. En copropriété, ces aménagements sur les parties communes sont effectués après une autorisation de la copropriété.

Le propriétaire s’occupe en principe des réfections occasionnées par la force majeure ou la vétusté du local. Il en est de même pour les travaux de mise aux normes exigés par l’Etat, en l’absence de clause contraire prévue dans le bail.

L’imposition des travaux d’aménagement ou de modification par le propriétaire relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), du revenu foncier et de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Les réfections réalisées par le locataire sont également assujetties aux BIC, à la TVA, ainsi qu’à l’indemnité de destruction ou de démolition payée au propriétaire.

Le bailleur s’expose à des sanctions judiciaires et contractuelles s’il n’exécute pas les travaux à sa charge et si cette inaction rend impossible l’exploitation normale du local. Le locataire peut refuser de régler les loyers après une autorisation judiciaire ou demander la résiliation du bail.

La sous location

La sous-location du bail commercial consiste au transfert de la jouissance du local loué au sous-locataire pour l’exploitation d’une activité commerciale.  Le locataire sous-loue en partie ou totalement l’immeuble sans que cela change son affectation. Des murs commerciaux sous-loués utilisés à titre de logement ne peuvent être soumis au statut des baux d’habitation.

Ce contrat accorde des droits au propriétaire et au sous-locataire s’il est consenti par le bailleur, à sa conclusion ou à son renouvellement. A défaut d’une clause d’autorisation, l’acceptation du propriétaire est nécessaire pour l’existence et l’exécution de la sous-location.

En cas de renonciation au renouvellement du contrat principal, le locataire n’engage pas sa responsabilité vis-à-vis du sous-locataire. Le tiers occupant ne peut lui demander le versement d’une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement du sous-contrat.

Un droit au renouvellement peut être accordé au sous-locataire en situation de sous-location continue. Il peut recevoir du bailleur une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail principal.

Si la sous-location est irrégulière, le bail principal peut ne pas être renouvelé et le titulaire de la location principale peut se voir refuser une indemnité d’éviction pour cause de motif grave et légitime. Le locataire peut être condamné à verser une indemnité d’occupation au propriétaire qui peut mettre en œuvre la résiliation du contrat ou l’usage de la clause résolutoire.

La sous-location a des similaire à la domiciliation d’entreprise, mais ces deux situation sont différentes.

La résiliation du bail

Le commerçant bénéficie du droit au renouvellement de son bail. Toutefois, ce droit peut lui être refusé. Le bailleur devra alors lui verser une indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement peut se produire sans le versement d’une indemnité d’éviction, s’il est prouvé un motif grave et légitime, lorsque le bâtiment se trouve dans un état dangereux et insalubre ou si le bailleur exerce son droit de reprise.

Le non renouvellement du bail n’est définitif qu’après décision judiciaire ou qu’à la fin de la période de contestation du refus. Le locataire doit quitter les locaux sans dédommagement, au risque de payer une indemnité d’occupation au propriétaire.

Il pèse sur le bailleur une obligation d’information envers le locataire sur l’état structurel et environnemental de l’immeuble loué. Le contrat pourrait être résilié si l’occupant subit des préjudices suite au manquement de cette obligation.

Pour résilier le bail à partir de la clause résolutoire, le bailleur doit délivrer au locataire un commandement s’il y a violation d’une obligation contractuelle. La résiliation est acquise de plein droit lorsque cette violation persiste un mois après la notification de l’acte de commandement. Le locataire peut demander une suspension de la sanction devant le juge des référés. A défaut, le magistrat prononce l’expulsion.

La résiliation à l’amiable est possible en matière de bail commercial. Les cocontractants  peuvent de façon consensuelle rompre leur contrat. Cette rupture ne demande que l’accord mutuel des parties, qui doivent exprimer leur volonté de manière certaine et sans équivoque.

Une fois la résiliation acquise, le locataire doit libérer les lieux et rendre les locaux en bon état de réparation à l’échéance du bail. Il doit restituer les clés au bailleur ou à son mandant. S’il ne respecte pas cette démarche, il peut être astreint au paiement d’une indemnité d’occupation après l’expiration du bail. Son expulsion doit obéir à une décision judiciaire exécutée par un huissier.

La destruction du local commercial

Le local peut être détruit en partie ou totalement pendant son usage suite à la faute de l’un des cocontractants ou par un événement extérieur aux parties. Les effets de la destruction dans l’exécution du bail commercial diffèrent en fonction de leur gravité et du niveau d’implication du bailleur ou du locataire.

La perte partielle du local n’entraîne pas en principe la résiliation du bail. Le locataire peut prétendre à une diminution du loyer si la destruction est causée par un cas fortuit ou de force majeure, ou encore par une faute ou une imprudence du bailleur.

Le contrat est résilié de plein droit lorsque le local est entièrement détruit et impossible d’usage. L’occupant perd ainsi les locaux sans indemnité si les dégâts ne sont pas imputables au bailleur.