La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est un contrat particulier, différent du bail commercial. Ce n’est pas non plus un bail de courte durée. Comment se définit ce contrat ?

Caractéristiques

La convention d’occupation précaire n’entre pas dans le régime des baux commerciaux. La loi l’exclut du champ d’application des baux commerciaux à travers l’article L 145-5-1 du Code de commerce. L’acte permet au locataire de jouir d’un droit d’occupation provisoire qui dure pendant le temps de la précarité.

Ce contrat se caractérise, quelque soit la durée, par les circonstances indépendantes de la seule volonté des parties. Le critère essentiel de la convention réside donc dans la fragilité de l’occupation. L’occupant se trouve dans une précarité permanente qui ne lui permet pas d’implanter définitivement son commerce ou activité industrielle dans les locaux.

En savoir plus : Quels sont les éléments constitutifs d’une convention d’occupation précaire ?

La signature d’un tel contrat intervient dans certaines situations, notamment celle d’un propriétaire qui attend la réalisation d’un projet d’urbanisme qui touche son immeuble. Il peut s’agir de locaux en attente de réhabilitation, d’expropriation ou de démolition dont l’exécution tarde à démarrer.

Comparaison avec d’autres types de contrats

La convention d’occupation précaire se distingue des autres types de contrats de location de murs commerciaux.

Bail de courte durée

La période du bail de courte durée est de deux ans, limitée à trois ans au maximum depuis le 1er septembre 2014. Le contrat précaire n’est pas limité dans le temps, il s’applique tant que le motif de précarité qui le fonde existe.

Un bail de courte durée peut devenir un bail commercial classique si le locataire occupe les lieux pendant plus de trois ans, ce qui n’est pas le cas pour la convention précaire qui ne change pas de régime quelque soit le temps d’occupation des locaux.

Contrat de louage

Le contrat de louage garantit à l’occupant une location paisible. Ce critère le démarque de la convention précaire qui, bien que présentant en apparence les caractéristiques essentielles d’un bail commercial (objet, prix et durée), laisse subsister un caractère provisoire et fragile du droit de jouissance du locataire.

Prêt à usage

Le prêt à usage régi par les articles 1875 et 1891 du Code civil permet au prêteur de donner en jouissance un immeuble. Il a un caractère essentiellement gratuit, contrairement à la convention précaire qui est toujours conclue à titre onéreux, même si parfois le prix est dérisoire. Le bailleur peut percevoir une redevance, indemnité ou autre contrepartie convenue entre lui et le locataire.

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Bref historique

L’usage de la convention d’occupation précaire des locaux commerciaux est une pratique née pendant l’occupation allemande lors de la deuxième guerre mondiale.

Certains propriétaires ne voulaient pas laisser leurs bâtiments libres durant leur absence, préférant les faire occuper par des personnes qui devraient en jouir de façon provisoire jusqu’à leur retour, date à laquelle ils devront récupérer leurs biens.

La convention offrait une souplesse qui répondait au besoin de flexibilité du milieu et du moment. Elle devint une technique de location entre bailleur et commerçant, permettant aux parties de contourner les règles impératives du statut des baux commerciaux de 1953.

Le recours à un tel contrat n’a fait que croître malgré l’avènement des baux dérogatoires institués par le législateur, notamment le bail de courte durée.