Le bail emphytéotique

L’article L 451-1 du Code de commerce définit le bail emphytéotique comme un contrat par lequel le bailleur octroie au locataire ou emphytéote un droit réel immobilier spécial ou emphytéose sur un immeuble. La durée du contrat est comprise entre 18 et 99 ans.

Conditions d’existence du bail emphytéotique

Le juge apprécie avec une grande rigueur les conditions du bail emphytéotique. Il procède à la qualification de l’acte en prenant en compte un ensemble de critères, notamment la durée du bail, la liberté de contracter des hypothèques sur les droits tenus du bail, la faculté de modifier ou d’améliorer l’état des lieux, etc.

Ce bail découle d’un droit réel immobilier qui n’a aucune similitude avec le louage d’immeuble ordinaire, dont les règles ne s’appliquent pas à ce type de contrat, sauf pour cas d’incendie (article L 451-8, alinéa 3 du Code de commerce). L’emphytéote bénéficie de prérogatives plus étendues que celles dont jouit le locataire ordinaire.

Lorsque les conditions d’existence de l’emphytéose ne sont pas réunies, le contrat est requalifié en bail ordinaire et les clauses contraires à cet acte sont considérées comme non écrites. Le titulaire du contrat disqualifié qui possède un fonds de commerce exploité dans l’enceinte des immeubles contractuels jouit désormais d’un bail commercial statutaire et peut bénéficier du droit au renouvellement.

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Bail emphytéotique administratif

Les articles L 1311-2 s. du Code général des collectivités territoriales (CGCT) définissent et organisent le bail emphytéotique administratif. Seuls les collectivités territoriales et leurs groupements, ainsi que les établissements publics peuvent recourir à ce type de bail. Le contrat peut être signé avec une personne publique ou morale.

Le bail emphytéotique administratif doit viser des objectifs précis, notamment :

  • Réaliser une opération d’intérêt général ou accomplir une mission de service public, qui entre dans les compétences et pour le compte d’une collectivité publique
  • Affecter à une association culturelle un édifice de culte ouvert au public
  • Réaliser un projet en rapport avec les besoins de la justice, de la police, de la gendarmerie, d’un service départemental d’incendie et de secours, dans un délai n’excédant pas le 31 décembre 2017
  • Réaliser des enceintes sportives et des équipements afférents nécessaires à leur création
  • Restaurer, réparer, entretenir ou mettre en valeur un Bien immobilier

Ce bail ne porte pas sur les dépendances du domaine public prises en compte pour la contravention de voirie (CGCT art. L 1311-2, al. 2). Il peut avoir pour objet le domaine privé des collectivités territoriales, de leur regroupements ou établissements. Dans la majorité des cas, le Bien bascule dans le domaine public.

Régime juridique

Renouvellement

L’emphytéote bénéficie du droit au renouvellement de son contrat de bail s’il remplit les conditions et si la durée du bail renouvelé ne prolonge pas l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration de l’emphytéose. A l’expiration du bail emphytéotique, le locataire plus droit au renouvellement de son bail et à une indemnité d’éviction, quel que soit la cause de la fin du contrat.

Révision du loyer

Le statut des baux commerciaux ne s’applique pas au bail emphytéotique, sauf en cas de révision du loyer. La révision du loyer de l’emphytéose est possible si ce bail présente un caractère commercial ou artisanal.

Cependant, toutes les dispositions relatives à la révision du loyer du bail commercial ne sont pas applicables au bail emphytéotique, dont le loyer ne peut être fixé à la valeur locative suite à une demande en révision du prix telle que prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce.

Cession ou sous-location

La liberté de cession est un critère essentiel du bail emphytéotique. En conséquence, les clauses qui soumettent de manière générale ou absolue la cession, la sous-location ou la modification de l’activité commerciale à l’autorisation du bailleur sont de nature à disqualifier l’emphytéose.

Le titulaire d’un bail emphytéotique peut conclure une location commerciale soumise au statut, dénommée de façon erronée « sous-location ».

Rupture ou résiliation

En principe, la fin du bail emphytéotique ne peut intervenir avant dix-huit ans. Mais le contrat peut contenir une résiliation triennale selon la volonté du locataire ou une clause résolutoire à l’initiative du bailleur. L’acte peut contenir une clause instituant une responsabilité solidaire de l’emphytéose avec son cessionnaire. Toutes ces stipulations disqualifient le bail emphytéotique.