Les autres baux commerciaux

De nombreux autres baux commerciaux existent pour des applications précises. En voici l’inventaire :

Le bail dérogatoire, de courte durée

Le bail de courte durée ou bail dérogatoire a une durée maximale de trois ans. Il permet aux cocontractants (bailleur et le locataire) de renoncer formellement à l’application du statut des baux commerciaux.

Le bail vert

Le bail vert peut se définir comme un bail qui permet d’améliorer les performances environnementales du local loué.

La loi Grenelle II a prévu en annexe un diagnostic de performance énergétique dans certains baux. Le Code de la construction et de l’habitation s’en est inspiré pour imposer des travaux de renforcement de la performance énergétique des locaux à usage professionnel. De nouvelles dispositions prolongent l’obligation de rénovation par période de dix ans dès 2020 jusqu’en 2050.

Le Bail à construction

Le bail à construction permet au locataire de construire des édifices sur le terrain du bailleur et de les conserver en bon état d’entretien durant toute la location. Le titulaire de ce bail peut être astreint à une restriction de ses activités, convenue dans une disposition du contrat, contrairement au bail emphytéotique qui permet une large faculté à l’occupant.

Le locataire à construction s’engage à bâtir un ou des bâtiments sur le terrain loué. Il s’agit d’une obligation de faire opposée à une simple faculté. S’il s’agissait d’une faculté de construire des locaux à usage commercial ou industriel, on serait en présence d’un bail emphytéotique.

Le Crédit-bail

Le crédit-bail est un montage financier qui permet une location et l’acquisition d’un Bien immobilier. Il n’est pas assujetti au statut des baux commerciaux puisqu’il vise l’acquisition d’un immeuble.

Le crédit-bailleur demeure propriétaire du Bien durant le contrat, alors que le crédit-preneur peut devenir propriétaire par cession, acquisition directe ou indirecte des droits de propriété ou par transfert de plein droit de la propriété des locaux édifiés.

L’acte de location signé entre un crédit-preneur et un commerçant un contrat spécifique, différent du contrat de crédit-bail. Le statut des baux commerciaux est applicable à ce bail si le contrat respecte les critères énoncés à l’article L 145-1 du Code de commerce.

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La location gérance

La location gérance est une convention qui permet au titulaire d’un fonds de commerce de louer son fonds à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. Ce bail porte sur le fond de commerce et non sur un local, ce qui le distingue du bail commercial. Le propriétaire du fonds touche une indemnité que lui verse le locataire.

Le Bail à carrière

Le bail à carrière porte sur une carrière ou une mine. Cette convention se rapproche et s’éloigne à la fois d’un bail. Le titulaire bénéficie d’un droit temporaire et verse une redevance, mais le droit d’extraction et la consommation qui l’accompagne, le distingue d’un bail.

Le Bail de droit commun

Le bail de droit commun regroupe les contrats de location qui ne sont pas assujettis à un statut ou régime particulier, comme le bail commercial ou le bail professionnel. Les litiges liés aux baux de droit commun sont traités selon les règles de compétence de droit commun, définies par rapport au montant du litige.

Le Bail verbal

Un contrat de bail commercial conclu de manière verbale est valable. Le statut des baux commerciaux ne rejette pas cette forme de convention, la validité du bail n’étant pas soumise à une forme particulière. Le régime des preuves de l’existence et du prix du bail verbal est spécifique, il déroge à celui du bail écrit.

Le Bail en l’état futur d’achèvement

le bail en l’état de futur achèvement est un contrat permet de louer un local avant sa construction. Le bail peut porter sur un immeuble à édifier ou en cours de construction.

Avant l’achèvement de la construction, les parties sont libres de se soumettre au statut des baux commerciaux en optant pour le bail en l’état futur d’achèvement. Elles sont immédiatement liées dès la signature de l’acte, mais le contrat prend effet à l’achèvement des locaux. Le statut des baux commerciaux ne s’applique à la fin des travaux que si les conditions du bail commercial sont réunies.